德克萨斯州的一些土地所有者不能从公共道路进入他们的内陆财产，除非穿越其他人拥有的私有财产. Contrary to popular belief, 没有自动进入的权利, 尽管在获得进入内陆财产的合法权利方面有若干方法需要考虑. Establishing a permanent, 可执行的使用权——而不是依赖第三方的友好许可——将减少土地所有者和他们的来访者的头痛.
为什么法律途径很重要
如果德克萨斯州的土地所有者拥有内陆财产, 这是一个好主意，尝试并获得合法进入财产，既方便又合法的原因. 产权公司通常不愿意为缺乏合法使用权的财产提供产权保险, so without access, 这处房产可能很难卖给任何想要产权保险的人. 此外，如果没有可保产权，贷款人就不太可能发放贷款. 获得某种形式的地役权可能符合土地所有者的最大利益, 土地所有人是否想要使用或出售该财产. 这里有一些选择.
获得邻居的明示地役权. 进入内陆土地最简单的方法是从邻近土地所有人那里获得明示地役权. 这份地役权应当是书面的, signed by the grantor, 具体确定财产和允许地役权使用的细节, 并登记在县里的契约记录里.
一些邻近的土地所有者可能会授予这种类型的地役权而不要求赔偿, 而其他人可能会为穿越他们土地的权利寻求某种形式的付款. 如果邻居拒绝授予这种明示地役权, 内陆所有者可能会被迫寻找其他途径.
确定是否存在“必要的地役权”.” 德克萨斯州法律承认在某些情况下，当有必要越过另一个土地所有者的私有财产时，隐含的“必要地役权”. 为了获得地役权，内陆所有者必须证明以下所有事项:
- 同一个人必须在同一时间拥有内陆财产和土地(在分离之前，所谓的支配性和服务性财产的统一所有权)。.
- 声称的访问是必要的，而不仅仅是方便.
- 这一必要性在两个地产被分割的时候是存在的.
如果一个内陆业主能够证明这三点, 他或她可以根据需要向法院申请地役权声明, 然后可以在县契约记录中存档. 如果一个内陆所有者不能证明这三个要素, 因必要而产生的地役权不被承认.
确定是否存在规定性地役权. 说明性地役权本质上是通过逆权占有获得地役权，不受法律支持. 获得这种地役权, 申请地役权的人必须证明他或她已经使用地役权至少10年，并且使用是公开的和臭名昭著的, continuous, exclusive, and adverse.
Exclusive 意味着只有寻求地役权的人使用了地役权. 例如，如果任何其他人使用了该道路，则此元素不满意. 敌对的用于敌对的或敌对的, 内陆业主, 或者以前的所有者在规定的10年期间使用地役权, 必须证明他们没有得到许可，并做出一些肯定的行为来表明他们对财产的敌意使用. 如果批准了穿越土地的许可，则凭处方取得的地役权将不被承认.
如果一个内陆业主能证明10年的使用是公开和臭名昭著的, continuous, exclusive, and adverse in court, 他或她可能会获得一份法定的地役权，以便在契约记录中存档.
确定是否可以通过禁止反悔获得缓和. 当一个人的行为依赖于被告知地役权存在时，禁止反悔地役权就产生了.
For example, 买家购买了一处被陆地包围的房产，并根据邻居的承诺开始建造房屋，买家可以穿过他的私人土地进入该房产. 随后，邻居拒绝了承诺的访问. 这可能会产生禁止反悔权. 执行这种类型的地役权, 内陆的所有者将被迫向法院提起诉讼, prove each element, 然后拿到法官的命令.
禁止反言缓和的三个必要要素是:
- A representation
- 对表象的信念
- 对陈述的依赖.
向专员法院寻求法定的豁免. 德克萨斯州交通法典中的一项法规允许内陆财产所有者向专员法院寻求一条公共道路. 内陆业主必须向专员法庭提交一份宣誓申请，并向每一位受影响的业主发出通知. 有关申请的聆讯将会举行, 如果专员法院判定土地所有人无权进入他们的土地, 法院可以发布命令开辟一条公共道路.
Note that in the statute, if the factors are met, 专员法院可以发布命令，建立一条公共道路——这不是必需的, 委员们有权决定是否这样做.
对受影响的业主的损害赔偿将以与其他公共道路相同的方式提供, 县政府支付所有与道路开通相关的诉讼费用. 该县被要求使这条道路最初适合作为公共通道使用, 但不需要随后维护道路.
虽然没有自动获取财产的权利, 土地所有者可以考虑多种选择，以获得合法进入其内陆财产的途径.